2022上半年超七成房企净利润下滑，这是什么原因造成的？
2022上半年超七成房企净利润下滑，这造成了许多人对此都是忧心忡忡，但实际上造成这种困境的原因在于市场环境差无人购买导致。
一、2022上半年超七成房企净利润下滑
按照目前新闻媒体报告的消息，今年上半年超誉竖春过七成的房产企业净利润下滑，富力地产更是当上了亏钱龙头，半年亏掉了69.2亿元，其他一些行业小弟也不好过，仅仅就华润等几家投资稳健的企业盈利。由于实在是太惨，不少的人都在思考背后的因素。
二、造成此种现象的原因：厚利销售不出去+薄利多销没人买
出现这种现象我们不能总是说宏观经济，我们要具体问题具体分析。按照此前房产企业的销售策略来看，选好地段并且把价格炒高，同时富裕学区房等概念，那么来购买的人也就会纤轮纷至沓来，但是时代变了，大家对于远超自己能力的东西不感兴趣，这就导致高价房卖不出去；按照现在的定价策略来看，不少的房产企业想通过薄利多销扭转局面，由于房产竞争庆耐价格不可能无限降低，而且不能低到破坏生态的水平，这种销售把戏也被叫停，最后也就只能愁云惨淡。
三、房企困境也许需要另辟蹊径解决
按照绿城集团董事长的说法，房地产市场在未来几年仍然大有作为，并且会使得该市场一直维持在十万亿级别的水平。按照这种逻辑来看，我们不难发现房地市场还是可以继续做下去的，但是怎么卖和卖给谁就是技术性问题，目前房地产企业卖不出去除了是因为大家更谨慎了以外，那就是很多房企总是把房子建立在刚需不需或者远超刚需的能力的地方，这就导致市场需求与销售错配。放弃想要扭转目前的趋势，还是应该更加智慧一些，而不是像过去一样躺赢。
房企的净利润下降的主要原因是：房屋资产的减值答厅带，因为前期房屋的大量积压再加伏则上疫情原因的影响，人们清芦对房屋需求性不高，同时房企降价销售造成。
因为上半年出现了很多的派行烂尾楼，导致很多的消费者对房地产不是特别的看好，再态羡猛加上去年房地产的政策出现，所以才导致房企的帆桥利润下滑的这么严重。
加大存绝册货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度；联合营项目收益减少搜宏哪；为应对确保现金流安全和调整投资布局,部分房世码企处置非核心资产,或形成亏损；为应对确保现金流安全和调整投资布局,部分房企处置非核心资产,或形成亏损
IPO观察｜书香门地冲刺A股，被高杠杆房企拖下水，再不上市要退钱
国内地板生产商书香门地集团股份有限公司（以下简称“书香门地”）近日向上交所递交招股书，准备冲刺A股。
红星资本局通过书香门地招股书发现，由于公司高度依赖工程渠道的大宗销售收入，垫资过多导致应收款项猛增，几乎快要被拖下水。同时，公司资产负债率远高于行业均值，在与部分股东签下苛刻的“对赌协议”后，或面临上市不成功便退钱的尴尬局面。
业绩逆势大增
高度依赖工程渠道
书香门地由卜立新、卜洪伟两兄弟于2010年创立，主要从事地板业务，产品包括实木复合地板、强化复合地板。招股书显示，卜立新直接或间接控制公司47.05%的股份，并担任董事长、总经尘州局理；其弟卜洪伟持有8.96%股份，并担任副董事长、副总经理。两兄弟合计控制发行人56.01%的股份。
与传统木地板不同，书香门地以“美学地板”著称，使木地板从生活用品升华成了美学装饰品。甚至它还推出了“水晶系列”，与施华洛世奇合作研发水晶元素地板。
一家书香门地的销售网点，图据官网
目前，国内木地板行业市场化程度高，同质化严重，行业过度竞争，行业在2016年见顶后生产量、销售量均呈下降趋势。 特别是2020年，家装行业因受疫情冲击较大派让，市场疲软，行业龙头如大亚圣象（000910.SZ）、德尔未来（002631.SZ）、菲林格尔（603226.SH）等公司的业绩均出现不同程度的下滑。
但是书香门地业绩却逆势实现了大幅增长：2018年至2020年，公司实现营业收入分别为7.08亿元、7.67亿元和10.28亿元；实现归母净利润分别为3631万元、5426万元和8524万元。
红星资本局研究发现，书香门地业绩 之所以 能够逆势大增，在于其不太依赖传统零售渠道，而是高度依赖工程渠道，特别是与房地产企业深度捆绑后的大宗销售收入，已成为公司的救命稻草。
书香门地主要财务数据
招股书披露，书香门地已成为中海、恒大、旭辉、华润、招商、万科、金地等知名房地产商的战略合作伙伴。随着房地产市场精装房占比提升，开发商直接向厂家大宗采购也相应提升，专注于工程渠道的书香门地也实现逆市增长。
2018年至2020年，书香门地大宗销售收入分别为3.95亿元、4.65亿元、7.23亿元，在主营业务收入的占比分别为55.8%、60.7%和70.4%，可见一路攀升并已形成了依赖之势。
前期大量垫资后
被高杠杆房企拖下水
然而，书香门地大宗销售对象均为强势的房地产开发商，付款周期往往拖得很长，供应商前期需要垫资，后期大量应收款难收，导致存在严重隐忧。
招股书显示，书香门地应收款项金额占比连年攀升。 2018年至2020年，书香门地应收票据、应收账款及合同资产账面价值合计金额分别为1.97亿元、2.62亿元、5.13亿元，占各期末总资产的比例分别为26.18%、33.25%和 41.27%，金额及占比均呈逐年上升态势。如果对比公司的年度营收、利润数据，其应收款占比也明显过高。
对此公司表示，应收账款的主要客户为大宗销售模式下的房地产开发企业，而房地产行业普遍高负债经营且付款周期较长。
红星资本局还发现， 公司近年来应收款项大幅增加，与公司第二大客户的商业承兑汇票猛增密切相关。 2018年至2020年，第二大客户应付款项分别为4513万元、4777万元、2.01亿元，巨额应收款几乎要将公司拖下水。而这个客户还是房地产业内知名的高杠杆房企，已经多次传出资金链紧绷问题，并且屡屡出现商票逾期。
对于第二大客户拖欠的大量应收款，书香门迹樱地也表示了担忧，称如果客户由于国家产业政策、房地产行业融资政策及其自身经营战略变化、合作变化等导致其后续经营财务状况发生风险，则公司存在商业承兑汇票的兑付风险。
“对赌协议”苛刻
再不上市要退钱
红星资本局查阅招股书发现，书香门地债务处于行业高位。2018年至2020年书香门第的资产负债率分别为 75.84%、 69.11%和 74.72%，远超出同行均值的33.85%；截至2020年底，书香门地流动比率、速动比率分别为0.99倍、0.73倍，远低于同行可比公司2.68倍、1.98倍的平均水平。此外，公司流动短期借款2.76亿元，货币资金1.73亿元，账面资金难以覆盖短期债务。
对此书香门地公司也坦承， 公司资产负债率高于同行业可比公司平均水平，流动比率、速动比率低于同行业可比公司平均水平，是因为公司作为非上市公司，融资渠道单一，主要通过银行短期借款及经营性负债等来满足资金需求。 同时，公司工程类大宗销售收入占比较高，工程类客户一般资金回笼较慢，因此对公司短期偿债能力亦有一定影响。公司还表示：“如果未来不能拓宽融资渠道、有效降低负债水平和改善资本结构，公司可能面临偿债能力不足的风险。”
书香门地偿债能力不足
值得注意的是，在书香门地的股权结构中，红星美凯龙（601828.SH）、居然之家（000785.SZ）也是公司重要股东成员。2017年2月，红星美凯龙、居然之家等组成的合伙企业上海檀叙企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称“上海檀叙”），以23.20元/股、耗资7408万元入股书香门地，成为公司公司第二大股东。此后不久，书香门地即整体变更为股份公司。
在家居行业，大型连锁卖场参股强势家居品牌较为常见，也有利于彼此间加强合作。目前，上海檀叙持有书香门地股权比例为17.88%。不过，书香门地在获得合作伙伴入股的同时，也不得不签下了一纸“对赌协议”： 若公司未能在2021年12月31日前提交上市申请，或上市申请提交后被撤回、被否决、被拒绝受理的，红星美凯龙、居然之家等股东有权要求公司控股股东或实控人回购其直接或间接持有的公司股份，并且还要按 8%（单利）固定年回报率计算固定收益回报。
这纸“对赌协议”堪称苛刻，也意味着如果书香门地今年底之前未能成功上市，将面临股权回购压力。在等待了4年之后，部分股东已经等不及想要套现了。然而从目前IPO上市进程来看，书香门地刚刚进入预披露阶段，且前面排队企业众多，想要在年内顺利完成上市，恐怕并不容易。
责编 任志江 编辑 邓凌瑶
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